| Dr. FEYZULLAH YETGİN |
|
Emlak GYO A.Ş. |
Bakanlar Kurulu kararı ile 1990 yılında kurulan Emlak Konut A.Ş. 2002 yılı Temmuz ayında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş’ye dönüşmüştür. Emlak GYO A.Ş’nin yüzde 39’u Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na geri kalan yüzde 61’lik kısmı iseKonut Edindirme Yardımı hak sahiplerine aittir. Konut Edindirme Yardımı hesapları ise 1988’den 1995 yılı sonuna kadar işverenin çalışan kamu ve özel sektörde yatırdığı meblağlardan oluşuyor. Emlak GYO A.Ş’nin kuruluş sermayesi 1990 yılında 370 milyar iken şu an 649,1 trilyona çıkarılmıştır. 2000 yılında Emlak Bankası kapandıktan sonra bu şirkete 396 trilyon karşılığı sermaye konmuş ve şirketin gayrimenkul hizmetlerine devam etmesine karar verilmiştir.
Emlak Gayrimenkul portföy büyüklüğü olarak yaklaşık 2.2 katrilyon yani 1,5 milyar dolar seviyesindedir. Son 2 – 2,5 yıllık zaman zarfı için de yani göreve geldiğimiz dönemden itibaren yaklaşık 17 bin konutun sözleşmesini imza atmış bulunuyoruz.
2004 yılının hükümetin eylem planı anlamındaki iki önemli konusundan biri olan 100 bin konut hamlesini TOKİ ile birlikte 2005 yılında hedef büyüterek 150 bin konuta çıkardık. Bu projeler, İstanbul Ataşehir’de yaklaşık 11 bin konut, İzmir/Karşıyaka belediye sınırları içinde 1500 konut, 30 villa Tekirdağ/Çerkezköy-Kapaklı Beldesi’nde 1160 konut ve Ümraniye’de olmak üzere projelerimiz var. Ataşehir, Ümraniye, İzmir’deki projelerimiz 2005 yılı Ağustos ayı içinde hayata geçti. Buna paralelde satışlar başlayacak. Tekirdağ’daki projemizin anahtar teslimi 2005 yılı Kasım ayında etap etap başlayacak. 1160 konutun satışlarını da bitirmiş durumdayız. Çerkezköy’de yaklaşık 500 dönüm arazimiz var. Orada da projeler geliştirmek için çalışmalarımız devam ediyor.
Arsa satış karşılığı gelir paylaşımı esasına göre inşaat yapım işi nedir?
Kamu özel sektör ortaklıkları ile özel sektörün sahip olduğu birikim ve teknolojiden yararlanılarak projelerde hedeflenen verimlilik maksimize edilebilecektir. Bu tür ortaklıklarda, tarafların hak ve yükümlülüklerinin tanımlanmasında kamu kesimi belirleyici rol oynamaktadır.
Bu ihalelerde amaç; İdarenin elindeki arsaları ekonomik açıdan en karlı şekilde değerlendirmek, kamuya maksimum gelir kazandırmak ve kaçak yapılaşmayı önleyerek, projesi ve planı kontrol edilen yeni yerleşim alanları oluşturmaktır. Ancak, bir tür arsa satışı niteliğinde olan gelir paylaşımı ve satışı işlerinde, temel ilke, satışı amaçlanan arazilerin ekspertiz ve piyasa değerinin üzerinde bir fiyatla ihale edilerek kar elde edilmesidir. Bu tür yapım ihalelerinde idarenin zarar riski bulunmamaktadır.
İhaleler, İdarelerin değerli arsaları üzerinde istekliler ve basın huzurunda "açık ihale yöntemi"yle gerçekleştirilmekte, davetiye yöntemi ile yapılmamaktadır. Bu ihalelerde işin fiyatını piyasa koşulları ve istekli tarafından verilen teklifler belirlemektedir.
Arsa satış karşılığı gelir paylaşımı esasına göre inşaat yapım işlerinde, birinci öncelikli olarak İdareye en fazla pay veren yüklenici tercih edilmekte, teklifi tamamlayıcı olarak ise ileriki aşamalarda satışlardan oluşabilecek artı gelir farkının paylaşım oranını ifade eden, paylaşıma esas yüzde payı ikinci derecede dikkate alınmaktadır.
Gerçekleştirilmesi planlanan projelerin finansmanının istekli tarafından karşılanmasının yanı sıra; her türlü altyapı (enerji, telekom,su, kanalizasyon, doğalgaz, yol vs.), çevre düzenleme, sosyal donatı imalatları; imar, ruhsat ve tapu aşamalarındaki her türlü işlem ve yapım masrafları ile ilgili riskler; tüm vergiler; satış ve pazarlama masrafları ile tüm inşaat imalatlarının yapım masrafları yüklenici tarafından karşılanmaktadır.
İdare, uygulanacak proje, satılacak konutlarla ilgili satış bedeli, satış takvimi, satış yöntemi konularında tek yetkili olup, onay vermedikçe yüklenici tarafından herhangi bir işlem yapılamamaktadır. ‘Gelir Paylaşımı’ modelinde, sözleşme gereği satış ve pazarlama sorumluluğu yükleniciye aittir.
Söz konusu ‘Gelir Paylaşımı’ esasına dayalı projeler, kaynağı sınırlı olan kamu kesimi için, yeni finansal kaynak geliştirme modellerinin oluşturulması ve bu yönde özel sektörle etkin işbirliğinin de yakalanması anlamında örnek bir uygulama niteliğinde görülmektedir. Bu projelerin büyük kentlerde planlı bir şekilde yaygınlaştırılması, bu yolla yaratılmaya başlanan kamu kaynağının da büyümesini sağlayacak, bu kaynakların İdareler tarafından özellikle sosyal nitelikli alt gelir grubu projelerine yönlendirilmesi ile de yaratılan sosyal fayda büyüyecektir.
Proje bazında yaptığımız çalışmalar gereğince özellikle işbirliği içinde olduğumuz firmalarda hangi özellikleri arıyoruz, bu konudaki kriterlerimiz nelerdir?
İki çeşit yatırımımız var. Birisi kamu ihale kanunu çerçevesinde yaptığımız projeler. Çerkezköy buna bir örnek, Bir de arsa satışına yönelik gelir paylaşımı modeli. Bunu tırnak içinde söylüyorum. Çünkü bunun önemi ileride kamu yatırımları anlamında daha çok anlaşılacak. Bir nevi yatırım enstrümanı diyelim. Özel sektörle işbirliği anlamında kamuya öncü ve tüm ekonomiye örnek olabilecek bir modeldir. Gelir paylaşımının modeli dediğimizde biz kamu kuruluşu olarak o projede sadece arsayı veririz. Geri kalan, akla gelebilecek bütün maliyetler, inşaatın yapılması, pazarlanması, satışı bütün operasyonları iş ortaklarına aittir. Sözleşme yapılırken üç kriter tespit ediliyor.
Birincisi hasılat rakamı. İkincisi idarenin bu hasılattan alacağı pay ve üçüncüsübuna bağlı olarak idarenin oranı. Bu model projeyi üstlenecek yüklenicinin, müteahhitin öz kaynak ve finansmanının güçlü olmasını gerektiren bir model. Proje devamlılığını kendi öz kaynaklarından sağlayabileceği gibi bankalardan veya finans kuruluşlarından mutlaka nakdi ya da gayri nakdi bir kredibilitesinin olması gerekiyor. Bu çerçevede bu modele talip olacak firmalarında belli kapasitede olmaları, gerek inşaat bitirmeleri alanında gerekse finansal olarak yeterlilik anlamına ulaşmış olması gerekiyor.
Biz o açıdan ihaleler sırasında ihale kanunundaki performans kriterlerinin yanında kendi kriterlerimizi de ön planda tutuyoruz. Örneğin 100 bin metrekare inşaat için ihaleye çıkmışsak başvuran firmaların daha önceden 50-60-70 bin metrekarelik inşaatlar yapmış olmalarını istiyoruz. İkincisi nakdi ve gayri nakdi teminatlarında belli kriterler koyuyoruz. Birde işin cirosunubelli bir oranla tespit ediyoruz. Ataşehirde’ki ihalelerimizi alan firmalara bakıldığı zaman bunlar bu anlamda elek üzerinde kalan yani kendilerini sektörde ispat etmiş, önemli kurumsallaşma yolundada ilerleyen kurumlar olduğunu düşünüyoruz. Rekabet ortamında katılımı yükseltirken bu düzeyde ve bu tanımda projeleri gerçekleştirebilecek, kamuyu mağdur etmeyecek kuvvetli firmaların gelmesi gerekiyor.
Projelerimizle ilgili son gelişmeler hakkında bilgi verebilir misiniz?
Uphill Court, Kent plus projemiz ve henüz ismi konulmayan Ağaoğlu İnşaat tarafından yapılacak olan projemiz 3000 konutluk bir proje. (yaklaşık 7000 konutluk projeler) Ağustos ayı içerisinde temelleri atmayı planlıyoruz. Mecliste üst komisyon toplantılarımız oluyor. Kamu İktisadi Teşebbüsleri olarak Yüksek Denetleme Kurulu tarafından denetleniyoruz. Sonuçlarını da İstanbul ve Ankara’da alt komisyon ve üst komisyon şeklinde milletvekillerine anlatıyoruz. Projelerimiz süratle devam ediyor.
Tabi ki bir takım izin mekanizmaları gereği zaman alan çalışmalar var. Firmalar şantiye kurma çalışmalarına yavaş yavaş başladılar. İzmir’de 1500 konutluk, Tekirdağ Çerkezköy, Kapaklı Beldesi’nde 1160konutluk projemiz var. Kapaklı’daki projemizin kaba inşaatları bitti. Kasım sonu itibariyle de teslimatlara başlanacak. Sosyal konut niteliğinde olan bu projede 40-70 bin YTL aralığında satış bedelleri var. Satışlarda büyük ölçülerde tamamlandı. O lokasyonda bu fiyatlarla çok kaliteli çok güzel imalat yaptık. Çerkezköy’de çalışan işçi vatandaşlarımıza hitap eden projeler bunlar. Bunun dışında TOKİ’den İkitelli’de bir arsa satın aldık.