ESER GÜVEN ÖZBAY
Türkiye'de Gayrimenkul Gelişmeler
	Son yıllarda ekonomide yaşanan olumlu gelişmelere paralel olarak tüketim piyasalarında yaşanan canlanma kendini özellikle gayrimenkul sektöründe belirgin derecede hissettirmiştir. Bu hareketlenme neticesinde deprem, ekonomik kriz gibi nedenlerle elde kalan konutlar başta olmak üzere son bir yıl içerisinde ciddi sayıda konut ve işyeri el değiştirmiş ve bununla birlikte de yine ciddi adette konut piyasaya sunulmuştur. Ekonomideki canlanmanın en önemli sonucu ihtiyaçlarını erteleyen ve alımını durduran tüketici gruplarının tekrar pazara dönemesinin sağlanmış olmasıdır. Oluşan olumlu ortam sayesinde artık orta ve orta üstü gelir grubuna dahil olanlar da uzun dönemli konut kredilerinin de etkisiyle ev sahibi olabilmenin planlarını yapmaya başlamıştır.
Faizlerdeki düşüşe paralel olarak konut kredilerinin vadelerinin uzaması ve aynı zamanda alternatif yatırım araçlarının getirilerinin düşmesi de gayrimenkule dönüşü tetiklemiştir. Özellikle 2004 yılının ortalarında başlayan gayrimenkul talebindeki artış 2005 yılına da hızlı bir giriş yapmıştır. Yapılan anketler sonucu gençlerin birinci tercihinin otomobilden ev sahibi olmaya kaydığını göstermektedir. Bu bağlamda gayrimenkule yatırımın 2005 yılı ve sonrasında da artması beklenmektedir. Ayrıca, uzun vadeli konut kredilerinin yanı sıraipotekli konut finansman sistemi (mortgage) de sıkça dile getirilmeye başlanmıştır. Mortgage sisteminin Türkiye’de uygulamaya sokulması çalışmaları özellikle Hükümet ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yürütülen çalışmalarla hız kazanmıştır. Uygulamada uzun dönemde kira öder gibi konut sahibi olma imkanı tanıyan bu sistem, batıda yaygın olarak kullanılmaktadır. Ekonomik gelişmelerin gayrimenkul sektörüne bir diğer etkisi ise tüketici gruplarındaki değişimlerdir. Birkaç yıl öncesine kadar villa gibi lüks konut projeleriyle karşımıza çıkan gayrimenkul firmaları da pastada daha büyük paya sahip olan orta sınıfa yönelmeye başlamışlardır. Konut sektöründeki bu değişim gelecekte de sektörün yapısının önemli ölçüde değişeceği konusunda sinyaller vermektedir. Şimdiye kadar müstakil ev, konsepti birincil konsept iken, son yıllarda bu konsepte olan ilgi düşüş göstermeye başlamıştır. Gerek yapım ve yaşam maliyetlerinin yüksekliği, gerekse yeni geliştirilen projelerde oluşan talep doğrultusunda ürün çeşitliliğinin oluşması, müstakil ev konseptini birincil olmaktan çıkarmıştır. Yerine toplumsal hayatın paylaşılabildiği, güvenli bir çevrenin sağlanabildiği, apartman projeleri gibi daha makul alternatifler geliştirilmeye başlanmıştır. Alım gücü yükselen orta gelir grubu da bu iyileşmeyle birlikte site içinde, sosyal imkanları yüksek apartman dairelerine yönelmiş, talepte belirleyici olmaya başlamıştır. 2000 sonrası, orta sınıfa yönelik projelerdeki sosyal imkanlar da, lüks konut projelerinde yer alan imkanlara benzer şekilde sunulmaya başlanmıştır. Konut büyüklükleri 50 m2`den 300 m2`ye kadar değişmesine rağmen, yoğunlaşma 120m2 ile 200 m2 arasındadır. Deprem öncesi 20-25 kat aralığına kadar çıkan kat yükseklikleri, artık 8-10 kat ile sınırlanmaktadır. Belirli bir yaşam biçimi sunan bu projelerdeki ortak yön, konutların alışveriş merkezleri gibi merkezi noktalara yakın olması ve sosyal imkanlar sunmasıdır. Yükselen alım gücü ile orta gelirli aileler de yeni projeleri sosyal tesis ve ulaşım imkanları, kaliteli ve fonksiyonel tasarımları, depreme dayanıklı inşa edilmeleri, alışveriş ve eğlence merkezlerine yakın olmaları, kapalı/açık otoparklara sahip olmaları ve güvenlik hizmetleri olanaklarına göre değerlendirmeye başlamıştır. Türkiye’de gayrimenkul sektörünün 2004 yılında kazanmış olduğu yukarı yönlü ivme 2005 yılında artarak devam etmektedir. Gayrimenkul sektörü ekonomik krizlerden en çabuk etkilenen fakat ekonomik iyileşmeleri uzun vadede görebilen bir sektör olma özelliğine sahiptir. Deprem ve ekonomik kriz nedeniyle proje üretemez duruma gelen sektör, ekonomideki düzelmeyle beraber iyileşme dönemine girmiştir. Talebin arzı geçtiği bir noktada bulunan gayrimenkul sektöründe trend önümüzdeki dönem içinde yukarı görünmektedir.