| Şenay AZAK |
|
Türkiye olarak gideceğimiz çok yol var |
Aareal Bank uzun bir geçmişe sahip, 1920’li yıllarda kurulmuş bir banka. 80’li yılların başından itibaren bu lokal tecrübesini, uluslararası alana taşımaya karar vermiş ve neredeyse 20 yıldır, faaliyet alanlarının yaygınlığı itibariyle uluslarası bir banka statüsü kazanmıştır. Bankanın %62 hissesi Almanya Borsa’sına açık ve MDAX index’ine dahildir. Ben, Türkiye’de 2005 yılında açılan Aareal Bank temsilcilik ofisinin Genel Müdür’ü olarak görev yapıyorum.
Ne zamandan beri Türkiye’de faaliyet gösteriyorsunuz? Faaliyet alanlarınız hakkında bilgi alabilir miyiz?
Aareal Bank olarak biz 1999 yılından beri Türkiye’de faaliyet gösteriyoruz ve ticari gayrimenkul piyasasına finansman sağlıyoruz. 2005 yılından itibaren de temsilcilik ofisimizi Türkiye’de açtık. Ticari gayrimenkul tanımının içine alışveriş merkezleri, 4-5 yıldızlı şehir otelleri, lojistik depoları ve ofis binaları giriyor. Bu tip ticari gayrimenkullerin, biz hem proje (inşaat) finansmanını hem de hali hazırda çalışan bir gayrimenkulun refinansmanı için kredi sağlayabiliyoruz. Bu noktada şunu da vurgulamak gerekiyor: Almanya’daki merkezimizde faaliyet alanımıza giren her bir gayrimenkul tipi için ayrıca uzman kadrolara sahip departmanlarımız var. Buradaki uzmanlar, her bir ülke ofisiyle projelerde beraber çalışıyorlar ve uluslararası alandaki tecrübelerini, fikirlerini müşterilerimizle paylaşıyorlar.
Yapılandırılmış Gayrimenkul Finansmanı, Danışmanlık Hizmetleri ve Gayrimenkul Varlık Yönetimi olmak üzere aktif olarak üç konuda faaliyet gösteriyorsunuz. Bu hizmetler hakkında bilgi alabilir miyiz?
Aslında biz Aareal Bank olarak Türkiye’de sadece gayrimenkul finansmanı yapıyoruz. Danışmanlık Hizmetleri ve Gayrimenkul Varlık Yönetimi grubun bünyesi içinde özellikle Almanya’da faaliyet gösterdigimiz konular.
Aareal Bank olarak Türkiye’deki gayrimenkul sektörüne bakış açınız nedir?
Türkiye 2001 yılındaki krizden sonra ekonomik olarak büyük bir gelişim ve değişim sürecine girdi. Yüksek hızdaki büyüme rakamları, ekonomik istikrar ve yapısal değişiklikler sayesinde Türkiye dünya gayrimenkul piyasasında özellikle son 3 yıldır Rusya ile birlikte adından en çok söz ettiren ülkeler arasına girdi.
Aareal Bank olarak 1999 yılında bu ivmeyi öngörerek Türkiye pazarındaki yerimizi aldık. Bugüne kadar onayladığımız finansman miktarı 1 milyar Euro’ya yaklaşıyor. Bundan sonra da çeşitli sendikasyonlara gidip bu portföyü büyütmek ve çeşitlendirmek istiyoruz. Bizim stratejik öngörümüz, Türkiye gayrimenkul piyasasının gelişmeye çok açık olduğudur. Biz de Aareal Bank olarak Türkiye’de verimli ve sürdürülebilir projelerin içinde yer almaya devam etmek istiyoruz.
Türkiye’deki bankaları, kredi sağlamaları açısından değerlendirir misiniz?
Türkiye’deki bankacılık sistemi, elbetteki özellikle son 5 yıldaki değişim ve gelişime paralel olarak Avrupa standartlarını yakalamış durumda. Ancak, biz sadece proje finansmanı yapan bir bankayız. Projenin kendisini değerlendirip ona göre kararlarımızı alıyoruz. Türk bankaları, yatırımdan çok yatırımcı analizi yapıyorlar ve onun üstünde daha çok duruyorlar. En büyük farkımız bu noktada ortaya çıkıyor.
Kredi verdiğiniz firmalar hakkında bilgi alabilir miyiz? Kredi portföyünüzün genel özellikleri nelerdir? Bugüne kadar yatırımcılara sağladığınız kredi miktarını öğrenebilir miyiz?
2007 yılına kadar musteri portföyü %100 yerli idi. 2007’de bu müşteri portföyüne ek olarak yabancı sermayeli müşteriler de dahil oldu. 2008 yılında ticari gayrimenkul alanında yabancı ilgisinin devam edeceğini bekliyoruz, ancak dünya ölçeğindeki bu son çalkantının bunun hızına ve ivmesine etkisi olacaktır. Türkiye’deki kredi portföyümüz coğunlukla alışveriş merkezleri ve hotellerden oluşuyor. Portföyümüzün çok az bir kısmı da lojistik alanında. 1999 yılından beri sağladığımız toplam kredi bugün 1 milyar euro’ya yaklaşıyor.
Ticari gayrimenkul finansmanı alanında Türkiye pazarındaki ilk banka olarak, çalışma standartlarınızdan ve hedeflerinizden bahsedebilir misiniz?
Biz sadece proje odaklı olarak çalışan bir banka olduğumuz için projelerde sürdürülebilirlik ve değer yaratma kavramları üzerinde duruyoruz. Bu kavramlar bizim banka olarak finansman değerlendirmelerimizin temeli oluyor aslında bir bakıma. Bunu biraz açmamız gerekirse; bugün gayrimenkul piyasasında birçok proje var. Ancak bu tamamlanmış ve tamamlanacak olacak projelerden kaç tanesi 5 sene sonra da çalışır halde olacak, işte bu büyük bir soru işareti? Bu sorunun cevabı da, ancak bulunduğu konum itibariyle sürdürülebilir, farklı ve değer yaratan projelerin ayakta kalacağıdır. Biz yatırımcılara uzun vadeli finansman olanakları sunduğumuz için ancak bu özellikteki gayrimenkuller bizim için finanse edilebilir. Bu bağlamda biz Türkiye’de hedef olarak sürdürülebilir ve değer yaratan, yaratacak projelerin içinde olmaya devam edeceğiz.
Bir projeye onay verme aşamasında dikkat ettiğiniz kriterler nelerdir? Alışveriş Merkezi (AVM) yatırımlarının; detaylı analiz sonrasında, bölgesel planlar çerçevesinde yapılması sektörün ileride yaşaması muhtemel sorunlarının önüne geçmesi itibariyle büyük önem arz ediyor. Bu konuda yaptığınız çalışmalar nelerdir?
Yukarıda belirttiğimiz kriterlere çok dikkat ediyoruz. Bundan dolayıdır ki sizin sorunuzda altını çizdiğiniz konuya çok önem veriyoruz. Maalesef, bugün özellikle İstanbul’da yan yana alışveriş merkezleri yapılmakta. Bu tip projelerin Avrupa’daki örneklerine baktığımızda aslında o bölgede kaç tane alışveriş merkezi yapılacağı belediyeler tarafından belirleniyor. Böylece gelecekte oluşacak muhtemel sorunların önüne geçiliyor. Ancak, Türkiye’de bu bağlamda biraz eksiğimiz var. Plansız ve stratejisiz olarak büyüme gerçekleşiyor. Bu ileride sıkıntılara yol açabilir. Bunu hepimiz bekleyip göreceğiz. Bizim bu konuda ancak yatırımcılarla görüşmelerimizde tavsiyelerimiz oluyor, olası tehlikeleri onlarla paylaşıyoruz ve dikkatlerini çekiyoruz.
Alışveriş Merkezi yatırımlarında talep ve getiri beklentileri konusunda görüşlerinizi alabilir miyiz?
Alışveriş Merkezi yatırımlarında getiri beklentilerini kısa ve uzun olarak ikiye ayırmak gerek. Bir yatırımcı, bugün iyi bir lokasyonda bir alışveriş merkezi yaptığında, buradaki yerleri çok yüksek kiralardan perakendecilere kiralayabilir. Perakendeciler alışveriş merkezlerinde olmak için bugün yüksek kira bedellerinin altına imza atıyorlar. Ancak bu yüksek kiralar, alışveriş merkezinin çalışmasına bağlı olarak, uzun vadede sürdürülebilir değilse, işte o zaman esas sorun başlıyor. Dolayısıyla çok yüksekten kiraya vermek büyük bir önem arz etmiyor bizim açımızdan. Önemli olan doğru ve sürdürülebilir fiyattan kiraya vermek ve alışveriş merkezindeki perakendecinin de orada uzun süre faaliyet gösterebilmesi.
Alışveriş Merkezi yatırımlarında lokasyon, hedef kitlesinin ve gelir kalitesinin önemi nedir? Karşılaştığınız risk faktörlerinden bahseder misiniz?
Bu saydığınız üç faktör bizce alışveriş merkezi yatırımında değerlendirilmesi gereken en önemli üç faktördür. Alışveriş merkezinin mağaza karmaşası(shop-mix) hedef kitleye ve gelir kalitesine göre planlanmalı. Doğru lokasyonda, hedef kitlesini doğru belirleyen ve o hedef kitlenin analizini iyi yapan bir alışveriş merkezinin başarılı olma şansı yüksektir.
Yerli perakendeci markaların Alışveriş Merkezleri’ne talep oranları hakkında bilgi alabilir miyiz?
Yerli perakendeciler kendi büyüme stratejileri doğrultusunda her alışveriş merkezinde yer almak istiyorlar. Bunun için de daha yüksek kiralar ödemeye razı oluyorlar. Ancak şu bir gerçek ki, açıldıktan sonra iyi çalışmayan bir alışveriş merkezinden perakendeci 3-4 aylık bir tazminat ödeyerek kontratının süresi dolmadan çıkabilir. Dolayısıyla bugün yerli perakendecilerin her projede yer almak istemel